Brandlöcher im Teppichboden - Ärger beim Auszug aus einer Mietwohnung

Montag, 09. April 2018 | Fachartikel

Meistens verlaufen Mietverhältnisse friedlich und werden auch so beendet. Nicht selten gibt es aber auch Streit. Häufig entzündet sich dieser an der Frage, ob der Mieter nach Ende des Mietvertrages verpflichtet ist, dem Vermieter Schäden an der Wohnung zu ersetzen bzw. ob der Vermieter für diese Schäden Ersatz verlangen kann. Hierbei geht es zunächst um die Frage, ob der vermeintliche Schaden nur Folge des normalen Gebrauchs ist, beispielsweise der abgelaufene Teppichboden, oder eine durch unsachgemäßen Gebrauch verursachte Beschädigung, beispielsweise durch Zigarettenasche verursachte Brandlöcher im Fußboden, übermäßig viele Dübellöcher oder Schimmelbefall aufgrund unzureichender Lüftung.

 

Für Fälle diese Art sehen die meisten Mietverträge die Leistung einer Mietkaution vor. Deren Inanspruch­nahme zur Schadensbeseitigung war bislang mitunter allerdings schwierig. Häufig hatten Gerichte bislang entschieden, dass der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter, den er dann mit dem Kautionsguthaben verrechnen kann, nur dann hat, wenn er dem Mieter zuvor eine Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt hatte. War dies unterblieben, konnte der Vermieter hinterher beispielsweise in einem Streit um Rückzahlung der Kaution die Kosten für die Schadensbeseitigung nicht gegenrechnen. Dies war in vielen Fällen auch deshalb ärgerlich, weil ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter in diesen Fällen bereits nach sechs Monaten verjährt und nach Ablauf dieser Frist nicht mehr geltend gemacht werden kann, so dass der Fehler durch nachträgliche Fristsetzung kaum noch korrigiert werden konnte. Andererseits konnte sich der Mieter gegen Schadensersatzforderungen wegen angeblicher Beschädigung der Mietsache unabhängig davon, ob Schäden tatsächlich verursacht wurden, gegen die Inanspruchnahme häufig allein deshalb zur Wehr setzen, weil ihm keine Frist gesetzt worden war.

 

In einem aktuellen Urteil vom 28.02.2018 (VIII ZR 157/17) hat der Bundesgerichtshof nun klargestellt, dass ein Vermieter keine Frist mehr setzen muss, wenn er Schadens­ersatz­ansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache geltend machen will. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Verfahren, in dem es um vom Mieter zu verantwortenden Schimmelbefall ging, nunmehr festgehalten, dass es dem Vermieter nach Rückgabe der beschädigten Mietsache freisteht, sofort Schadensbeseitigung durch den Mieter oder den zur Beseitigung erforder­lichen Geldbetrag verlangen kann, ohne zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Diese Entscheidung schafft Rechtsklarheit und dürfte die in der Praxis häufig vor­kommende Verrechnung von Schadensersatzansprüchen mit Mietkaution deutlich ver­ein­fachen. Andererseits bedeutet es für den in Anspruch genommenen Mieter, dass er sich im Streitfall nicht mehr allein auf eine ggf. fehlende Fristsetzung berufen kann.

Die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten muss aber natürlich immer noch beachtet werden, wenn der Vermieter seinen Schadensersatzanspruch geltend machen will. Ist diese Frist abgelaufen, kann sich der Mieter auf den Eintritt der Verjährung berufen. Kommt es zu keiner Einigung, kann die Verjährung in der Regel nur durch rechtzeitige gerichtliche Geltendmachung gehemmt werden.

 

Jakob Schomerus

 


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